NeXo Pro » Czym jest wspólnota mieszkaniowa i czym się zajmuje?

Wspólnota mieszkaniowa – podstawowa forma współzarządzania budynkiem

Wspólnota mieszkaniowa to forma organizacji właścicieli lokali w jednym budynku lub zespole budynków, która powstaje automatycznie z mocy prawa, gdy przynajmniej dwa lokale mają różnych właścicieli.Nie wymaga żadnej rejestracji – jej powstanie wynika wprost z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Każdy właściciel lokalu – mieszkania, garażu czy lokalu użytkowego – staje się jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Podstawa prawna działania wspólnoty

Wspólnoty mieszkaniowe działają na podstawie:

Ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.),
Kodeksu cywilnego – zwłaszcza art. 33¹, który przyznaje wspólnocie zdolność prawną jako jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej,
oraz uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali.

Oznacza to, że wspólnota:

może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania,
pozywać i być pozywana,
posiada własny rachunek bankowy,
zawiera umowy w imieniu wszystkich właścicieli,
działa przez wybrany zarząd wspólnoty lub powołanego zarządcę nieruchomości.

Czym zajmuje się wspólnota mieszkaniowa?

1️⃣ Zarządzaniem nieruchomością wspólną

Najważniejszym zadaniem wspólnoty jest dbanie o tzw. nieruchomość wspólną, czyli wszystko, co nie należy wyłącznie do jednego właściciela.To m.in.:

dach, elewacja, klatki schodowe, windy, korytarze,
instalacje wspólne (woda, kanalizacja, prąd, wentylacja, ciepło),
teren wokół budynku – chodniki, zieleń, parking, brama, plac zabaw.

Wspólnota zleca przeglądy techniczne, remonty, konserwacje, ubezpieczenie budynku oraz reaguje na awarie.

2️⃣ Ustalaniem i rozliczaniem kosztów utrzymania

Każdy właściciel lokalu uczestniczy w kosztach utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do swojego udziału (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali).Zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej obejmują m.in.:

sprzątanie i utrzymanie czystości,
energię elektryczną części wspólnych,
konserwację i naprawy,
ubezpieczenie budynku,
wynagrodzenie zarządcy lub administratora.

Wspólnota prowadzi fundusz remontowy, z którego finansowane są większe inwestycje i modernizacje.

3️⃣ Podejmowaniem decyzji uchwałami

Najważniejsze decyzje wspólnoty zapadają w drodze uchwał właścicieli lokali.Dotyczą m.in.:

wyboru zarządu,
zatwierdzenia planu gospodarczego i sprawozdania finansowego,
wysokości zaliczek,
remontów i inwestycji,
wyboru firmy zarządzającej lub administratora.

Uchwały podejmowane są większością głosów – liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej.

4️⃣ Reprezentacją właścicieli na zewnątrz

Wspólnota reprezentuje interesy właścicieli wobec:

dostawców mediów,
urzędów i organów nadzoru budowlanego (PINB),
wykonawców i firm serwisowych,
sądów i ubezpieczycieli.

W praktyce oznacza to, że wspólnota może np. zawrzeć umowę z firmą ochroniarską, zlecić remont dachu czy wystąpić o pozwolenie budowlane.

Zarząd i zarządca wspólnoty – kto faktycznie działa w jej imieniu?

Wspólnota może funkcjonować na dwa sposoby:

zarząd właścicielski – wybrany spośród właścicieli lokali,
zarząd powierzony zarządcy nieruchomości – profesjonalna firma, która zajmuje się obsługą finansową, techniczną i organizacyjną.

Profesjonalny zarządca (np. NeXo Pro) prowadzi pełną administrację: rozliczenia, przeglądy, komunikację z mieszkańcami, obsługę techniczną i dokumentację prawną.

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa to prawna forma współdziałania właścicieli lokali w jednym budynku. Powstaje automatycznie, nie wymaga rejestracji i odpowiada za utrzymanie, bezpieczeństwo i rozwój nieruchomości wspólnej. Działa na podstawie uchwał właścicieli, a w praktyce jej sprawami zajmuje się zarząd lub profesjonalny zarządca.

👉 W NeXo Pro dbamy o to, by wspólnota funkcjonowała nowocześnie, transparentnie i bez zbędnych formalności. Łączymy wiedzę prawną, techniczną i finansową z troską o codzienny komfort mieszkańców.